深圳住房将参考新加坡

深圳住房将参考新加坡

深圳学新加坡人人有房住

8月28日，深圳市住建局局长张学凡公开表示：

“新加坡是深圳学习榜样，将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。”

他解释，深圳提出了一个大规模建房行动，包括商品房和公共住房这两大块。其中，公共租赁住房这一块，有110万公共租赁住房的发展目标，每年公共租赁住房建设10万套。

房地产学习“新加坡模式”，这一概念在全国首次为官方提出，意义非凡！以后住房市场上，政府提供的住房成为主流，商品房将沦为少数，实现“居者有其屋”，炒房彻底没戏了。

众所周知，中国内地房地产方方面面师从香港，从70年产权到商品房预售制，甚至公摊面积，都一一仿照香港房地产模式。而深圳则是引入香港房地产模式的排头兵。

“香港模式”推动了大众居住环境改善和中国城市化，同时也带来了土地财政和高房价的弊端，诞生了中国特色“炒房团”。如今，高房价掣肘大城市经济活力，引发社会大众不满，政府调控花样百出，却难拉住社会对房价永远涨的预期。根本原因是——大家认为政府不会放弃土地财政！

房地产“香港模式”已经不符合大众对美好生活的向往，亟需一种新的模式来实现住有所居目标。此刻，同属东亚文化圈的新加坡模式，成为了学习榜样。深圳宣布告别“香港模式”后，又成为第一个引入新加坡模式的城市！

新加坡模式成功在哪？

早在1964年，新加坡就开始推行“居者有其屋”计划，鼓励中等收入和低收入阶层购买政府下属的建屋发展局建造的房屋，名为“组屋”。此后这一模式一直延续至今，形成以政府组屋为主、市场化的私人房产为辅的住房体系。

目前新加坡有高达82%的公民居住在组屋里，也就是说，新加坡的政策性住房与商品房比例约为8：2。全国90%以上的家庭拥有自己的住房，由此新加坡也成为了全球少数几个实现几乎全民完全拥有住房的国家之一。如此高的政策性住房比例，背后是需要政府的全盘强力管控的。这种管控不仅体现在组屋供给数量和价格上，还要在管理、流通领域制定完善的管控体系。

那新加坡是如何做到的。

1、首先，政府土地储备丰富。

新加坡政府拥有超过90%的土地面积储备，足够的土地资源供给，保障了组屋建设的土地成本够低廉、组屋数量够多。

此外，政府下属的建屋发展局直接承接房屋建设，组屋质量由政府严格把关，不用担心住房安全问题。其次，新加坡政府对组屋房价、购买门槛也有严格控制。

组屋价格与人均收入严格挂钩，一般而言，新房市场的组屋房价收入比一般是家庭年收入的4倍，也就是说一个家庭不吃不喝4年就差不多能买的起一套2居室或者3居室。

这么便宜，当然也会限制购买门槛，一个家庭只能拥有一套组屋，如果要再购买新组屋，必须等住满5年后才可出售旧组屋，以防有人过度投机。对于投机者占有2套组屋以上者，一经发现也会面临严厉的法律惩罚。

上述规定体现了政府的强力管控和远离市场的价格管制。

不过，这也会导致组屋以远低于市价的方式出售，长此以往增加政府的财政压力，毕竟住房是个极长的产业链条，中间一系列流程都需要成本支撑，市场价和组屋售价的差额如何解决。

2、不用说，税收肯定是主要收入来源。

此外，新加坡政府还专门成立了淡马锡投资公司，投资了新加坡电信、航空、地铁、港口、航运、电力等领域各大企业，自1974年成立以来该公司年化回报率为16%左右，为其创造了丰厚的财政收入，由此也有源源不断的资金供给到组屋建设上来。这是政府端对组屋价格的保障，居民端也自有一套。

其实新加坡的国民收入水平较高，已达到发达国家水平，另外政府创立住房公积金制度，要求国民将工资的部分存入该公积金账户，用于购买组屋支出，大大减轻国民购房成本。

我国的住房公积金制度就是借鉴与此。

低价、质量高、政府管控强成为新加坡房地产的特色关键词，但其组屋制度的精髓在于，组屋是出售不是出租，极大的保障了国民的居住权，更是增近了国民的获得感和幸福感。毕竟，房价这东西，可以说是一个家庭最大的支出了。新加坡凭借这一模式，也真正实现了居者有其屋这一愿景。

深圳需要克服的挑战

说完上面的新加坡组屋模式，回到深圳上来。

此次提出的60%的市民住进公共住房，也就意味着要加大住房供应，这一层面需要面对几大难题。

1、土地供给少。

过去，深圳住宅用地供给较少，住宅用地常年占比不足20%。以2019年数据为例，深圳计划供应1200公顷，居住用地占比仅有150公顷，占比仅为12.5%，商业用地和产业用地达到了宅地的2.5倍。

所以，当下深圳的现实是，70%多的人仍然居住在城中村，人均住房面积也在国家和广东省的最低标准线之下。

可能有些人会说，那就加大住宅用地的供应。加大住宅用地的供应没问题，但如何降低地价是个难题。新加坡有专门的《新加坡土地收购法》，从法律层面保障政府拿地的价格，而且这一法律早在组屋制度出台之前就已颁布，施行起来也较为顺畅。

深圳本身经历40年改革开放，房地产在市场化过程中已经形成了目前相对稳定的价格水平，全面参照新加坡的低地价模式，难度较大。

此前深圳市政府为建设保障房，也曾在2016年成立深圳安居集团，对标的就是新加坡的建屋局，但成效并不高，在公开市场招拍过程中， 一堆开发参与竞争，最终拿地价都不便宜。

此外，如何协调住宅用地与工业用地占比问题，也关系到一个城市的未来长期发展。

2、房屋需求大。

房屋需求不同的背后是人口数量差异问题。

新加坡虽然是个国家，只有560多万人口，仅约北京人口的四分之一，再加上移民政策严格，人口增长较为稳定，所以相当于是存量市场管控，组屋需求增长较为稳定。

深圳却不同，作为一个城市，落户门槛低，人口流动性强，存量人口也较多，目前深圳每年净流入人口40-50万，房地产需求量仍很大。由此面对不断增加的住房需求和有限的住房供给，也是个长期的矛盾。而且这巨大的人口流动性对公共住房的供给稳定和管理也增加难度。

所以，此项政策推行还需要很长的路要走，也需要打破很多原有的规则体系。道阻且长，但也能看出深圳对于房地产市场长效管控的决心。希望在未来，“来了就是深圳人”这一口号不只是口号，居者有其屋也能真正实现。

深圳如何学习新加坡住房模式

自改革开放以来，深圳的人口和经济呈爆发式增长，外地人口不断涌入深圳这个小地方，用地受到很大限制，于是，深圳成为中国诸多城市中，新房供应和人口增长最为尖锐的城市之一。

过去20年，深圳住房方面更多的是市场化模式，在大大促进房地产发展的同时，也带来了一些弊病，比如，房价不断高涨、供需结构性失衡等。为了从根本上解决这一矛盾，深圳在不断尝试解决途径。

加大供应是途径之一。2019年，深圳房地产投资额达到3059亿元，是2014年1069亿元的2.86倍。2019年全年深圳房地产增加值达到2285亿元，比2014年的1324亿元增长73%。

提高住宅用地比例。张学凡在上述发布会上表示，在“十四五”期间，深圳在用地供应上会做一些调整，住宅用地占建设用地的比例从“十四五”开始提高到25%，甚至在“十四五”的前两三年提高到30%。

大力发展公共住房。用地比例提升之后，接下来就是大力发展公共住房体系，建立起覆盖全社会的稳定住房供应体系，让将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中，坚持“房住不炒”定位，使住房回归民生属性。

但同时，学习“新加坡模式”并不意味着照搬，中国城市经济专家委员会副主任宋丁对第一财经记者表示：“如果我们导入新加坡模式，会在很大程度上解决深圳的这个不均衡发展问题。”

但新加坡模式需要试验，要尽可能解决这个新模式带来的新问题，减少新问题带给市场的震动。

深圳宣布向新加坡模式学习后，房地产市场沸腾了。这件事对各方有何影响呢？

首先，对房地产开发商的影响不太大，毕竟政府建房子的需求还在。这里引用深圳住建局局长的看法：房地产业仍然是大有可为。

一是我们国家的城市化进程方兴未艾，以深圳为例，这几年每年净流入人口40-50万，城市化进程必然会产生巨大的住房以及相关消费。

二是在当前国际局势下，中央最近提出以国内大循环为主体，国内国际双循环相互促进的新发展格局的要求，在这个背景条件下，大规模新老基建将是国内大循环的重要措施。

三是粤港澳大湾区和社会主义先行示范区“双区”驱动的重大历史机遇。大湾区主要城市之间都是一小时通达，打造“轨道上的大湾区”，房地产开发的模式实际上就是TOD的模式。

其次，对购房者来说，是一件大好事。政府加大土地供应，建造大部分人买的起、住的起的房子，人人都能有遮风避雨的居所。大众不用在为收入赶不上房价上涨而忧虑，年轻人可以专注追求自己的梦想。

最后，新加坡模式，打击的是炒房客！房地产市场供需矛盾，影响着房价高低，随着大量政府供应的低价住房入市，房价失去了上涨动力！

炒房客再也无法通过加杠杆等房价上涨获利了！炒房彻底凉了！

深圳学新加坡人人有房住靠谱吗

中国的房地产改革，与清朝末年的旧民主主义革命时期有点像。今天一位领袖振臂一呼说我们要学习法国模式，武装暴动杀光贵族；明天一位大儒站出来宣讲英国模式多么适合中国，保留皇权搞君主立宪；后天学生们又在推崇日本模式；大后天的苏俄模式，甚至还有干脆搞殖民地模式的。事实证明革命不可能照搬任何一种模式，只有走出一条自己的路，才能取得人民的支持和信任。

因此这两天热炒的深圳要学习新加坡搞“组屋”实现居者有其屋，似乎共产主义明天就会到来了。我相信每一个人都向往按需分配的共产主义生活，这可能就是当深圳提出这个口号后如此之热的原因吧。

都不用仔细想，就知道这只是个美丽的口号。新加坡是一个独立的国家，深圳是中国的一个城市，且社会制度、意识形态、文化背景、生活水平、管理理念，没有一个是相同的，甚至相似都没有。看着人家过得好，希望和人家一样过好日子无可厚非，但政府不是可以拍脑袋幻想做梦的机构。老百姓的血汗钱交给你们建设家园，是不允许那位领导心血来潮一拍脑袋一掷千金的。

看到好的经验，先不论其是否适合当地的土壤，起码应该有套程序来论证吧。多开几次不拿钱雇人、不要带有导向性意见的“听证会”，多听取一下民主党派的意见，认证务实地请专家论证一下是否有足够的土地，深圳的人口结构，城市功能；未来香港失去转口贸易优势后，深圳的地位；在国家总体发展战略的基础上，深圳未来的作用和发展的方向。房地产政策从来都不是孤立的政策，他牵动着方方面面的利益。房价也是一个体现综合经济发展的指标，不是低房价就一定好，沈阳房价在省会城市里最低，有人说沈阳搞得好了吗？因此必须综合考虑，不能单纯只从稳定房价一个角度去看问题。

举个不恰当的例子：一个贫困地区要脱贫，政府花了几十个亿修公路、建厂解决就业、增加配套的学校、医院等基础设施。几十个亿花完了，依旧贫困。算算账，如果一家发50万，自主移民到周边的城市生活，老百姓都会乐死了，全部脱贫。空出来的土地招标进行规模建设，收益丰厚。这样根本不用花几十亿，效果要显著得多。但是不能这么干！为什么？因为我们讲的是“愚公移山”，不是“搬家致富”，懂了吗？这里面的道理想不明白，在中国做不成什么事。

说回深圳的住房政策。从照搬香港到今天要学习新加坡，对老百姓是不是好事？当然是好事。不要管目的、不要管将来是否成功，只要政府投资民生就是好事，老百姓得了利益就是好事！

所以炒房的要认清在中国这已经是过去式了，刚需的看准政府推出的优惠政策，抓住机会积极申请尽快解决住房问题。在购买房产上，能多贷款尽量多贷款，能慢慢还尽量慢慢还，不要过多考虑利息，要关心每月的按揭压力。

时间会给出准确答案的问题，我们就不讨论了，关键是老百姓的既得利益。

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